বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন ১৯৯১: সহজ ভাষায় প্রধান ধারাগুলো

বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন, ১৯৯১ হলো বাংলাদেশে বাড়ি ভাড়া নিয়ে প্রধান আইন। সরকারি আইন-সংকলনে এর পরিচয় "১৯৯১ সনের ৩ নং আইন", তারিখ ২৯ এপ্রিল ১৯৯১। এই লেখায় বাড়িওয়ালা ও ভাড়াটিয়ার সবচেয়ে কাজে লাগে এমন ধারাগুলো ধারা নম্বরসহ সহজ ভাষায় লেখা হয়েছে। প্রতিটি কথা আইনের সরকারি পাঠ থেকে পড়ে নেওয়া, আর যা যাচাই করা যায়নি তা আলাদা করে বলা আছে।

> সতর্কতা: এটি আইনি পরামর্শ নয়, একটি ব্যাখ্যা। বিরোধ থাকলে একজন আইনজীবীর সাথে কথা বলুন। নিচের ধারার ভাষা সংক্ষেপে লেখা, হুবহু উদ্ধৃতি নয়।

আইনটি কোন এলাকায় চলে

১(২) ধারা বলে, ধারা ২৩ থেকে ২৭ (শাস্তির ধারাগুলো) ২ জানুয়ারি ১৯৯১ থেকে কার্যকর ধরা হবে। বাকি ধারাগুলো ১৯৮৬ সালের Premises Rent Control Ordinance যেসব এলাকায় ২৬ মার্চ ১৯৮৯ তারিখে চালু ছিল, সেসব এলাকায় ২৭ মার্চ ১৯৮৯ থেকে চালু ধরা হবে। সরকার প্রজ্ঞাপন দিয়ে অন্য এলাকায় আইনটি বা তার অংশ চালু করতে পারে, আবার কোনো এলাকায় না-ও চালাতে পারে।

মানে, আইনটি আপনার এলাকায় কীভাবে প্রযোজ্য, সেটা শুধু আইনের নাম দেখে ধরে নেওয়া যায় না। আমরা এলাকাভিত্তিক তালিকা পাইনি।

নিয়ন্ত্রক কে

৩ ধারা অনুযায়ী সরকার গেজেট প্রজ্ঞাপন দিয়ে কোনো এলাকার জন্য একজন "নিয়ন্ত্রক" নিয়োগ করে। অতিরিক্ত নিয়ন্ত্রক ও উপ-নিয়ন্ত্রকও নিয়োগ হতে পারে। আইনের অনেক আবেদন আর অভিযোগ এই নিয়ন্ত্রকের কাছেই যায়। কোন এলাকার জন্য কে নিয়ন্ত্রক, সেই তালিকা আমরা পাইনি।

ভাড়া কতটা, আর বাড়ানো যায় কি

• মানসম্মত ভাড়া (১৫ ধারা): বাড়িওয়ালা বা ভাড়াটিয়ার আবেদনে নিয়ন্ত্রক বাড়ির মানসম্মত ভাড়া ঠিক করেন, এমনভাবে যে বছরের ভাড়া বাড়ির বাজারমূল্যের ১৫ শতাংশের সমান হয়। বাজারমূল্য ঠিক হয় বিধিতে দেওয়া পদ্ধতিতে।
• কার্যকর হওয়ার তারিখ (১৬(১) ধারা): আবেদনের পরের মাস থেকে নতুন মানসম্মত ভাড়া দিতে হয়।
• পুনঃনির্ধারণ (১৬(২) ধারা): আবেদনের ভিত্তিতে প্রতি দুই বছর পর নিয়ন্ত্রক আবার ঠিক করতে পারেন।
• বেশি ভাড়া চলবে না (৭ ধারা): মানসম্মত ভাড়ার চেয়ে বেশি বাড়ানো ভাড়া, চুক্তিতে অন্য কিছু লেখা থাকলেও, আদায়যোগ্য হবে না।
• উন্নয়ন বা আসবাবের জন্য বাড়তি ভাড়া (৮ ধারা): বাড়িওয়ালা ভাড়া দেওয়ার পর নিজের খরচে প্রয়োজনীয় মেরামতের বাইরে উন্নয়ন করলে বা আসবাব দিলে দুই পক্ষ সম্মত হয়ে বাড়তি ভাড়া ঠিক করতে পারেন।
• কর দেওয়ার কারণে (৯ ধারা): পৌর কর, টোল বা ফি ভাড়াটিয়ার দেওয়ার কথা থাকলে আর বাড়িওয়ালা তা দিতে রাজি হলে, সেই টাকা মানসম্মত ভাড়ার ওপর ভাড়াটিয়া দেবেন।

এই ধারাগুলো নিয়ে একটা কথা: আইনের পাঠে ভাড়া বাড়ানোর জন্য "বছরে একবার" বা "দুই বছরে একবার" ধরনের সরাসরি সীমা আমরা পাইনি। নিয়মটা মানসম্মত ভাড়ার পদ্ধতির মধ্য দিয়ে আসে। কোথাও এমন সীমার কথা শুনলে সেটা সরকারি পাঠ বা আদালতের আদেশ কি না, যাচাই করে নিন। কোনো সিটি করপোরেশনের নির্দেশিকা আইনের পাঠ নয়।

অগ্রিম, জামানত, প্রিমিয়াম

• ১০(ক) ধারা: ভাড়া দেওয়া, নবায়ন বা মেয়াদ বাড়ানোর কারণে ভাড়ার অতিরিক্ত প্রিমিয়াম, সালামী, জামানত বা অনুরূপ অর্থ কেউ চাইতে, নিতে বা দিতে বলতে পারবেন না।
• ১০(খ) ধারা: নিয়ন্ত্রকের পূর্বানুমোদন ছাড়া এক মাসের ভাড়ার বেশি অগ্রিম ভাড়া চাওয়া বা নেওয়া যাবে না।
• ১১ ধারা: ব্যতিক্রম: উন্নয়নের জন্য কমপক্ষে বিশ বছরের দীর্ঘ মেয়াদের ভাড়ায় আলাদা নিয়ম।
• ১২ ধারা: ভাড়া নেওয়ার শর্ত হিসেবে বাড়ির আসবাব কিনতে বাধ্য করা যাবে না।
• ১৪ ধারা: এ ধরনের নিষিদ্ধ টাকা নেওয়া হলে, টাকা দেওয়ার ছয় মাসের মধ্যে আবেদন করলে নিয়ন্ত্রক ফেরতের নির্দেশ দিতে পারেন।

অনেক জায়গায় বাস্তবে দুই-তিন মাসের জামানত নেওয়ার চল আছে। আইনের পাঠের সাথে এই চলতি প্রথার ফারাক আমরা মেটাতে পারি না। যাঁরা চুক্তি করছেন, তাঁরা এই ফারাক নিয়ে আইনজীবীর সাথে কথা বলুন।

রশিদ

• ১৩ ধারা: ভাড়া পেলে বাড়ি-মালিক তৎক্ষণাৎ বিধিতে নির্ধারিত ফরমে স্বাক্ষর করা রশিদ ভাড়াটিয়াকে দেবেন, আর রশিদের একটি চেকমুড়ি, অর্থাৎ নিজের কপি, রাখবেন।
• ২৭ ধারা: না দিলে ভাড়াটিয়ার অভিযোগে আদায়ের দ্বিগুণ অর্থদণ্ড।

পুরো ফরম্যাট আর লেখার নিয়ম আলাদা লেখায় আছে: বাড়ি ভাড়ার রশিদ: কী কী লিখবেন।

বাসা থেকে ওঠানো: ভাড়াটিয়ার সুরক্ষা আর ব্যতিক্রম

১৮(১) ধারার মূল কথা: ভাড়াটিয়া যতদিন আইনের অধীনে অনুমোদনযোগ্য ভাড়া পুরো দেন আর ভাড়ার শর্ত পূরণ করেন, ততদিন বাড়ি-মালিকের পক্ষে দখল ফিরে পাওয়ার কোনো আদেশ বা ডিক্রি দেওয়া যায় না। এই সুরক্ষা পাওয়া যায় না যখন:

1. ভাড়াটিয়া সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ১০৮ ধারার clause (m), clause (c) বা clause (p)-এর বিরুদ্ধে কাজ করেন (আইনের পাঠে দফাগুলো এভাবেই ইংরেজিতে লেখা);
2. ভিন্নরূপ চুক্তি না থাকলে বাড়ি-মালিকের লিখিত সম্মতি ছাড়া বাড়ি বা তার অংশ উপ-ভাড়া দেন;
3. ভাড়াটিয়ার আচরণ পাশের বাড়ির লোকজনের কাছে উৎপাত বা বিরক্তির কারণ হয়;
4. ভাড়াটিয়া বাড়ির কোনো অংশ অর্থনৈতিক উদ্দেশ্যে ব্যবহার করেন বা করতে দেন;
5. নির্মাণ, পুনর্নির্মাণ বা নিজের (বা যাঁর উপকারে বাড়ি রাখা) থাকার জন্য বাড়ি-মালিকের প্রকৃতই বাড়িটি দরকার হয়, কিংবা তিনি আদালতের কাছে সন্তোষজনক অন্য কারণ দেখাতে পারেন।

আরও কয়েকটি কথা পাঠে আছে। মেয়াদ শেষ হয়েছে বা বাড়ি-মালিকের স্বার্থ হস্তান্তর হয়েছে, কেবল এ কারণে ওপরের পাঁচ নম্বর কারণ গণ্য হয় না, যদি ভাড়াটিয়া পুরো ভাড়া দিতে প্রস্তুত ও ইচ্ছুক থাকেন (১৮(২))। আর বাড়ি-মালিক নিজের প্রয়োজনের কথা বলে দখল নিয়ে যদি দুই মাসের মধ্যে নির্মাণ শুরু না করেন বা নিজে না ওঠেন, কিংবা ছয় মাসের মধ্যে অন্যকে ভাড়া দেন, তাহলে প্রাক্তন ভাড়াটিয়া নিয়ন্ত্রকের কাছে আবেদন করে দখল বা ক্ষতিপূরণ চাইতে পারেন (১৮(৪))।

ভাড়াটিয়ার জন্য সুরক্ষা পেতে ভাড়া সময়মতো দিতে হয়। ১৮(৫)(ক) ধারা অনুযায়ী, চুক্তিতে নির্দিষ্ট তারিখ থাকলে সেই তারিখের মধ্যে, না থাকলে ভাড়ার মাসের পরের মাসের পনেরো দিনের মধ্যে পুরো ভাড়া না দিলে ১৮ ধারার সুবিধা পাওয়া যায় না।

বাসা ছাড়ার নোটিশ: এই আইনের যে ধারাগুলো আমরা পড়েছি, তাতে সাধারণ নোটিশের দিনসংখ্যা পাইনি। ডিফল্ট নিয়মটি সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ১০৬ ধারায়: লিখিত চুক্তি, স্থানীয় আইন বা প্রথা না থাকলে কৃষি বা কারখানার ভাড়া বছর থেকে বছর, ছয় মাসের নোটিশে শেষ হয়; অন্য যেকোনো কাজের ভাড়া মাস থেকে মাস, আর পনেরো দিনের নোটিশে মাস শেষে শেষ করা যায়। তবে ওপরের ১৮ ধারার সুরক্ষা এর ওপর কাজ করে, তাই শুধু নোটিশ দিলেই আদালত দখল ফেরত দেয়, এমন নয়।

ভাড়া নিতে না চাইলে: ভাড়া জমা (১৯ ধারা)

কিছু অবস্থায় ভাড়াটিয়া ভাড়া নিয়ন্ত্রকের কাছে জমা দিতে পারেন। যেমন ডাক মনি অর্ডারে পাঠানো ভাড়া বাড়ি-মালিক না নিলে, ভাড়া কাকে দিতে হবে তা নিয়ে সত্যিকার সন্দেহ থাকলে, বা বাড়ি-মালিকের ঠিকানা না জানা থাকলে। প্রতিটি ক্ষেত্রে সময়সীমা পাঠে আছে, সাধারণত ভাড়া দেওয়ার তারিখ থেকে পনেরো দিন। জমা দিলে নিয়ন্ত্রক বাড়ি-মালিককে রেজিস্ট্রি ডাকে জানান (১৯(৩), (৪) ধারা)। এটা জটিল, তাই আইনজীবীর সাহায্য নিন।

শাস্তি কী, কোথায় অভিযোগ

ধারা	কোন কাজ	শাস্তি (পাঠ অনুযায়ী)
২৩(ক)	মানসম্মত ভাড়ার বেশি নেওয়া	প্রথমবার বাড়তি টাকার দ্বিগুণ পর্যন্ত, পরে তিনগুণ পর্যন্ত অর্থদণ্ড
২৩(খ)	প্রিমিয়াম, সালামী, জামানত নেওয়া বা চাওয়া	প্রথমবার ২,০০০ টাকা পর্যন্ত, পরে ৫,০০০ টাকা পর্যন্ত
২৩(গ)	নিয়ন্ত্রকের লিখিত সম্মতি ছাড়া এক মাসের বেশি অগ্রিম ভাড়া	প্রথমবার বাড়তি টাকার দ্বিগুণ পর্যন্ত, পরে তিনগুণ পর্যন্ত
২৪	সুখাধিকারে বাধা, নিত্য ব্যবহারের জিনিস সরানো বা সরবরাহ বন্ধ করা	প্রথমবার ৫০০ টাকা পর্যন্ত, পরে ১,০০০ টাকা পর্যন্ত
২৫	১৯ ধারায় জমা দেওয়ার সময় ইচ্ছাকৃত ভুল নাম বা ঠিকানা	৫০০ টাকা পর্যন্ত
২৬(২)	ভাড়াটিয়া বাসা খালি করে না দিলে	মানসম্মত ভাড়ার দশগুণ
২৭	রশিদ না দেওয়া	আদায় করা টাকার দ্বিগুণ

অভিযোগের নিয়ম: ২৩ থেকে ২৭ ধারার অভিযোগ নিয়ন্ত্রকের কাছে লিখিতভাবে করতে হয় (২৮(১)), আর অপরাধের ছয় মাস পার হলে ২৩, ২৫, ২৬ বা ২৭ ধারার অভিযোগ আনা যায় না (২৯)। নিয়ন্ত্রকের আদেশে অসন্তুষ্ট হলে আদেশের ৩০ দিনের মধ্যে জেলা জজের কাছে আপিল করা যায় (৩০(১))।

আইন বাস্তবে কতটা মানা হয়

ঠিক জানা নেই, তবে একটি ছোট গবেষণা আছে। খুলনা মহানগরীতে ৬০ জনের ওপর করা একটি জরিপভিত্তিক গবেষণার সারাংশ বলছে, আইনটি বেশিরভাগ ক্ষেত্রে কার্যকর হচ্ছে না, আর সাধারণ লঙ্ঘনের মধ্যে আছে ভাড়ার চুক্তিপত্র ও রশিদ না দেওয়া, মানসম্মত ভাড়ার সীমা না মানা আর এক মাসের বেশি অগ্রিম নেওয়া (BAUET Journal)। এটি একটি শহরের ছোট নমুনা, পুরো দেশের চিত্র নয়।

"২০২৬ সালের নতুন বাড়ি ভাড়া আইন" নিয়ে

গুগলে লোকজন "বাড়ি ভাড়া আইন ২০২৬", "২০২৫" বা "২০২৪" লেখেন, এটা অটোকমপ্লিটে দেখা যায়। আমাদের অনুসন্ধানে সরকারি আইন-সংকলনে এ নামে কোনো নতুন বাড়ি ভাড়া আইনের পাঠ আমরা পাইনি। যে আইনটি পাই, সেটি ১৯৯১-এর। তবে এটা একটি অনুসন্ধানের ফল, আর সংশোধনী বা নতুন আইন থাকার সম্ভাবনা বাদ দেওয়া যায় না। আইনজীবীকে জিজ্ঞেস করুন বা bdlaws.minlaw.gov.bd-এ নিজে খুঁজে দেখুন।

হিসাব রাখলে বিবাদ কমে

আইনের বেশিরভাগ বিবাদ আসে কে কবে কত টাকা দিয়েছে তা নিয়ে। প্রতিটি মাসের রশিদ আর খাতা থাকলে সেই তর্কে কাগজ দেখানো যায়। বাড়ির হিসাব অ্যাপে ভাড়াটিয়া, মাসের ভাড়া, বকেয়া আর রশিদ বাংলায় রাখা যায়। পাঠকের জানা দরকার: এই গাইডের লেখক, Teamz Lab, অ্যাপটির নির্মাতা। খাতা রাখার নিয়ম নিয়ে আলাদা গাইড আছে: ভাড়ার খাতা কীভাবে রাখবেন।

সূত্র

• বাড়ী ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন, ১৯৯১ (সরকারি পাঠ, bdlaws.minlaw.gov.bd): ১, ৩, ৭ থেকে ১৬, ১৮, ১৯, ২৩ থেকে ২৯, ৩০(১) ধারা। সাইটটি আমাদের এখান থেকে খুলছিল না, তাই পাঠ পড়া হয়েছে ২০২৪ সালের ৫ মার্চের সংরক্ষিত কপি থেকে। এর পরের সংশোধনী যাচাই করা হয়নি।
• সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২, ১০৬ ধারা (bdlaws.minlaw.gov.bd): পাঠ পড়া হয়েছে ২০২৪ সালের ৫ আগস্টের সংরক্ষিত কপি থেকে।
• Exploring Compliance with the Premises Rent Control Act of 1991 in the Khulna Metropolitan Area, BAUET Journal: ৬০ জনের নমুনা, শুধু সারাংশ পড়া হয়েছে।

সাধারণ প্রশ্ন

বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন ১৯৯১ কত নম্বর আইন?

সরকারি আইন-সংকলন bdlaws.minlaw.gov.bd-এ এটি 'বাড়ী ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন, ১৯৯১ (১৯৯১ সনের ৩ নং আইন)', তারিখ ২৯ এপ্রিল ১৯৯১।

বছরে কতবার ভাড়া বাড়ানো যায়?

আইনের পাঠে 'বছরে এতবার' ধরনের সরাসরি সীমা আমরা পাইনি। ৭ ধারা বলে ভাড়া মানসম্মত ভাড়ার চেয়ে বেশি বাড়ানো হলে বাড়তি অংশ আদায়যোগ্য নয়। ১৬(২) ধারা বলে নিয়ন্ত্রকের নির্ধারিত মানসম্মত ভাড়া আবেদনের ভিত্তিতে প্রতি দুই বছর পর পুনঃনির্ধারণ করা যায়।

অগ্রিম ভাড়া কত মাসের নেওয়া যায়?

১০(খ) ধারা অনুযায়ী নিয়ন্ত্রকের পূর্বানুমোদন ছাড়া এক মাসের ভাড়ার বেশি অগ্রিম ভাড়া চাওয়া বা নেওয়া যায় না। আর ১০(ক) ধারা ভাড়ার অতিরিক্ত প্রিমিয়াম, সালামী বা জামানত চাওয়া ও নেওয়া নিষেধ করে।

ভাড়াটিয়া ভাড়া দিতে থাকলে কি বাড়িওয়ালা বাসা ছাড়াতে পারেন?

১৮(১) ধারা অনুযায়ী অনুমোদনযোগ্য ভাড়া পুরো দিলে আর ভাড়ার শর্ত মানলে দখল ফেরতের আদেশ দেওয়া যায় না, কয়েকটি ব্যতিক্রম বাদে। ব্যতিক্রমের মধ্যে আছে অনুমতি ছাড়া উপ-ভাড়া, প্রতিবেশীর জন্য উৎপাত, বাড়ির অংশ অর্থনৈতিক কাজে ব্যবহার আর নির্মাণ বা নিজের থাকার জন্য বাড়ির প্রকৃত প্রয়োজন।

বাড়িওয়ালা ভাড়া না নিলে ভাড়াটিয়া কী করবেন?

১৯ ধারা অনুযায়ী কিছু অবস্থায়, যেমন বাড়ি-মালিক ডাক মনি অর্ডারে পাঠানো ভাড়া নিতে অস্বীকার করলে, ভাড়াটিয়া নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে ভাড়া নিয়ন্ত্রকের কাছে জমা দিতে পারেন। সময়সীমা আর পদ্ধতি পাঠে আছে, তাই আইনজীবীর সাহায্য নিন।

এই আইন কি বাংলাদেশের সব জায়গায় চলে?

১(২) ধারা অনুযায়ী ১৯৮৬ সালের অধ্যাদেশ যেসব এলাকায় বলবৎ ছিল সেসব এলাকায় আইনটি বলবৎ ধরা হয়, আর সরকার প্রজ্ঞাপন দিয়ে অন্য এলাকায় চালু বা বন্ধ করতে পারে। নিজের এলাকার অবস্থা আইনজীবীর কাছে জেনে নিন।

ভাড়ার রশিদ আর খাতা রাখুন বাড়ির হিসাবে

প্রকাশক: Teamz Lab LTD (কোম্পানি পরিচিতি, আমাদের টিম)। যোগাযোগ: [email protected] · WhatsApp +44 7490 356046 · গোপনীয়তা নীতি। সর্বশেষ হালনাগাদ: ২২ অক্টোবর ২০২৬। এটি আইনি পরামর্শ নয়। চূড়ান্ত সিদ্ধান্তের আগে একজন আইনজীবীর সাথে কথা বলুন।